第25章 项目的定位

林若妍计划拍这块地，倒不是为了弥补原书中林家的那些遗憾，或者与方玥对着干。其实方玥这个女强人在业内口碑还是不错的，给新兴的中产阶层盖了不少质量上乘经济实惠的房子。

奈何林若妍求生需求，要抓紧买块地，把这个月的一个亿赶紧花了，且为后面那几个月花钱如流水制造好充分的理由。

据她了解到的信息，其他地块开拍都要等下个月了。别人或许等得起，她不行啊！况且这块地她还算熟悉情况，到时候按照原书情节照猫画虎推进项目，她好歹还能糊弄一下官方以及亲哥。

等等，为啥要照猫画虎呢？那不就少花钱了么！

原书方玥拍地高于底价两千万，一共花了六千万拿下。所以她为了省后续成本，方案户型和建筑立面设计都直接套用了以前南方项目的成熟概念，找了京市本地设计院直接改改就做了施工图，设计费总共花了二百来万。

销售团队也不是她自己的，是聘请了京市的销售公司，销售前期成本销售公司自己出，还要承担卖不出去倒赔钱的风险。

建造成本因为是刚需住宅，就只用毛坯交付，外立面是涂料，小区环境铺点便宜砖头，种点细如麻秆的小树，草籽洒了来年是否长得出来另说。整体土建从挖坑开始就是找了施工单位垫资，反正地产公司一分没花。

方玥除了买地真金白银花了三千万，其余地款都是从银行贷款，施工、销售都要相应合作方自己垫资，可谓是空手套白狼的典范。

到最后财务滚起来，建筑没出地面，楼花就卖了不少，回了一部分款。一通操作下来，方玥初始投入只花了三千万，到两年后项目售罄清盘，净赚了三个亿。若不是销售回款有很大一部分都还了银行贷款，陆续给各种合作方的开支结算，她能赚的更多。

方玥这套操作是很经典的以小博大快进快出的刚需盘操作模式。到后来时间成本也会进一步压缩，在南方无需冬季停工的地方，甚至能做到从酝酿拿地到真正售罄只用八个月，利用银行和杠杆，自有资金投入极低快速周转，滚雪球一样扩大。不用等房子盖好，能卖出有回款的时候，钱早就投入到下个项目了。

林若妍若是有钱有资源能在现实中开地产公司，肯定会选择方玥这样的模式。刚需客户在京市一抓一大把，从来不缺人，低廉成本投入之后，也不用追求太高售价，只求快速卖出，提前蓄客或许久一些，但一开盘一两天就都卖光了。

可惜她如今是在书中绑定了这个败家系统。买地就是为了解决往后每个月合理合法稳定投入一个亿这个问题。

按照方玥那种玩法，一年有望赚钱，可是头八个月还怎么花出去那么多钱？花不出去八个亿，她小命都不在，哪里还等得到后面赚钱。

如果是类似的手法，多弄些项目呢，她又没有那么多精力管，思来想去肯定还是要集中精力在这一个项目上，把她的燃眉之急都解决掉才行。

首先，地要拍，多贵都要拍下来。原书方玥六千万拍的地，林若妍计划八千万一个亿也要拍，拍地这种大头花销，一次性就能完成一个月的指标呢。

接下来林若妍也不打算做刚需盘了，地价上涨提升了成本投入，总不能赔钱卖啊。结合这块地的天生资质，搞一个高端神盘，至少可以将前期投资成本无限拉高，八个月之后也能出地面了，再陆续销售，运气好，说不定她还能再多活俩月？

什么小户型毛坯房，容积率顶着最高限盖的那些抠搜省钱手法统统不要。她不求快，只求贵，盖的差不多了再开始卖。

总之她要与快销的刚需盘反其道而行，毕竟京市的房价会越来越贵，现在看来三万一平米的就是豪宅了，以后三万每平米连六环外上车盘都不够了。所以四环外算什么，这个项目她要做就做成大户型精装修，从咨询和设计开始，全找最贵的。

国内的咨询公司和设计院收费低，那就找收费贵的外国知名咨询公司、设计公司做策划和方案。然后再找国内最顶尖的大设计院，签个稳妥长期合作合同做施工图。

怎么省钱她未必比方玥知道的多，但是她见过很多花冤枉钱的反面例子，简直是信手拈来，都不用别人教。

这样一环套一环，精心谋划未来大把花钱的初步构想，败家系统听后立刻就被打动了，赞不绝口道：【不愧是宿主，格局就是大！买地花一大笔钱，之前买四合院开公司，改造装修雇佣员工什么的，这个月差不多就能凑够一个亿了。往后项目运转，公司各种开支，花钱如流水的成就指日可待。】

林若妍说：“那当然，后续那些咨询单位、设计单位、施工单位也都物色好，签署合同后立刻就付30%的定金，初步算一下至少最近几个月都有合理花钱的由头。”

林若妍得意炫耀完，又出于自己对地产的专业熟悉度，静下心来仔细盘算，往后这些成本大致要多少。这个月差不多能花够一个亿，往后成本投入也陆续就是三五个亿，毕竟她的想象力到亿这个单位就有点枯竭了。

所以咨询公司，还有世界上知名的那种一套就卖一个亿的豪宅，还是要去多看看，人家东西敢卖那么贵，成本投入肯定不低。照猫画虎她按样子买回来，怎么也能凑够成本预期。

项目的定位就这样：高端大户型豪宅！

本来她雄心勃勃想着自己脑子里算算看，这样的定位是否可以覆盖她八个月的生命周期，每月一个亿的花销。不过转念一想，她为啥要自己算呢，她赶紧招人，让成本部和设计部的人给她做这个事就行。什么都不用自己干，那才是老板呢。

她只需要将下属提供上来的资料选择一下，找出符合自己每月花钱需求的，拍板就行。

如果一个地产公司还不够满足每月一个亿的开支，那就再搞点别的灵活机动一些。比如收购影视公司投资拍片子，那个花钱应该也挺快的。但是影视行业她真的不懂，三五个月能拍好电影么？电影上映后多久能回款，如果要做，可能需要咨询业内人士了解详情。

再不然投资手机？吴成豪的身影将她脑子里冒出来的帅哥魏煦推开，两个工具人打架中。

其实手机和影视一样，她都是只见皮毛，什么都不懂就下场，估计一做就亏，还真没胆量胡乱尝试。综合思量，为了撑满八个月纸醉金迷的豪门生活，她决定还是先按照自己熟悉的套路来。