第8章 楼市拐点真的来了吗(1)

2009年8月份以来

楼市价升量跌再次上演

“金九银十”这一房地产市场的传统旺季

日渐成为泡影

最新数据显示

2009年9月份第2周

北京、上海和广州成交量环比

均出现再次回落

深圳新房成交量也继续低位震荡

与此同时

房价却依然是高位盘整

一线城市房地产市场的量价关系

显示出前期透支的征兆

业界对房地产泡沫化的担忧与日俱增

有观点甚至认为

房价上涨迅猛、“地王”频现、投资加剧

而购房者观望情绪加重等现象

就是拐点将现的标志

中国楼市似乎又走到了一个岔道口

房价已经高得不道德了

这些本来应该投到实体经济的钱投到了房地产之后，就不会再回实体经济了。

（嘉宾介绍：周可，《新周刊》副主编，华南理工大学新闻与传播学院教师。）

王牧笛：3个月前咱们聊的是“房价怎么又涨了”，今天这个话题改成了“房价是不是要拐了”，现在整个市场普遍的一个情绪叫观望。我们来看一下背景资料：2009年8月份以来楼市价升量跌再次上演，“金九银十”这一房地产市场的传统旺季日渐成为泡影。最新数据显示，2009年9月份第2周，北京、上海和广州成交量环比均出现再次回落，深圳新房成交量也继续低位震荡；与此同时，房价却依然是高位盘整。一线城市房地产市场的量价关系显示出前期透支的征兆。业界对房地产泡沫化的担忧与日俱增，有观点甚至认为，房价上涨迅猛、“地王”频现、投资加剧而购房者观望情绪加重等现象，就是拐点将现的标志。中国楼市似乎又走到了一个岔道口。王牧笛：现在叫价升量跌。先说说这价升，《工人日报》有篇文章叫《部分城市的房价已经高到了不道德》，它用“不道德”这个词来评价现在楼价的上涨。而且你看次贷危机之后，全球范围内都是楼市普遍下跌，只有中国经过了短暂下跌之后，2009年年初又开始强劲反弹。

郎咸平：那么我想告诉各位，类似的现象在2006年就出现过，当时的楼市泡沫是因为我们制造业所面临的投资经营环境全面恶化，因此大量制造业资金不做实体经济，大量进入楼市，从而造成楼市泡沫现象。今天的问题比当时还要复杂，不但有投资环境恶化，还有金融海啸带来的产能过剩，再加上之前银行放出去的天量信贷所造成的流动性过剩，2009年是以上三个因素造成了我们刚刚讲的房价的不正常。

王牧笛：现在媒体对于这次房价上涨和这个拐点有多种分析，包括潘石屹最近有个分析，说房价贵是由两个原因造成的：一个是市场中的钱太多了——咱们之前说的天量信贷，还有一个是市场的房子供应太少了。

郎咸平：他讲得不对，这是根据表面现象的简单推论。其实我们现在并不是房子太少了，你看很多房子买了之后没人住，尤其是高端楼盘没人住，空房多得是。

周可：但是真正需要住房的人，他又买不起房子。

郎咸平：所以这就很糟糕。那一定是这个房子的价格机制出现了问题，就不是像潘石屹讲的这么简单了。比如长沙，在2009年之前它是没有这种现象的，百姓日子过得挺好的，他们当地的媒体跟我开玩笑说，长沙的塞车时间是半夜2点到4点。长沙是个娱乐城市，老百姓日子过得非常好。今年就不一样了，今年媒体采访我的时候，我看他们就非常义愤填膺，因为他们现长沙的高端楼盘的价格开始拉动中低档楼盘的价格了，因此现在全国各地都有类似的现象。那么你想想看，高端楼盘拉动中低档楼盘，那么真正有泡沫的反而是中低档楼盘，而社会大众需要买的就是中低档楼盘。

王牧笛：所以房子是一把悬在人们头上、切割财富的刀。

郎咸平：而且这些本来应该投到实体经济的钱投到了房地产之后，这个钱就不会再回实体经济了。那就是说房地产本身没有办法全面地拉动中国工业，只能对一些特殊行业，如建材行业，有拉动作用。那我们中国下一步的经济展怎么办？这是我最担忧的事。

周可：这实际上还涉及另外一个问题，就是说我们要全面拉动内需，但老百姓就那么点钱，这房子买还是不买，一直处于一种观望状态，那这个钱我又不敢去日常消费，结果越攒越多，但又不足以买房子。

拉动经济不能只靠房地产

真正重要的就是消费。你要拉动消费必须靠实体经济赚了钱之后，企业主自己多消费，然后把利润透过加薪等方式给员工，他们变得更富有之后才会增加消费，这才是真正驱动社会经济进步的原动力。

王牧笛：我们一生的积蓄，甚至几代人的积蓄，都用来买房子，那就势必导致自己未来很长一段时间没有钱去买其他的消费品。而今天在探讨房价问题的时候，媒体最常用的一个语言叫“拐点”，就是说价升但是量跌。现在你看咱们每天都能接到那个售楼短信，之前可能很长一段时间这种短信少了，最近又死灰复燃了。

郎咸平：我每天至少接到五六个。

周可：现在买方市场和卖方市场之间的关系生了很大的变化，现在有人求你买房子了。

王牧笛：探讨这个交易量的问题，其实咱们不用看数据，就看几个事就行，一个是房地产中介现在又开始在街上举牌揽客了。

郎咸平：这个时候就现是供过于求了。

王牧笛：然后你看房产局的那个办证大厅，以前是熙熙攘攘，现在门可罗雀。而且你再看售楼小姐，以前是趾高气扬傲慢得不得了，现在和蔼可亲得如邻家小妹。通过这几个事，你根本不用再去看数据。

郎咸平：对，而且中国的数据很多都是不可靠的，看售楼小姐可能还好一点。

王牧笛：看她的脸色你能现现在房价一直居高不下，可是成交量又在下滑。

周可：那是否这个房价就会下来呢？

王牧笛：拐点这概念就出来了。

郎咸平：我们看一下这三个月来的房租走势：第一，写字楼，《南方都市报》的数据显示其租金大幅下挫；第二，高档楼盘、中档楼盘租金大幅下跌；最后，只有低档楼盘的房租是上涨的。什么叫低档呢？就是在北京、上海、深圳、广州每月租金1000块钱左右的楼盘，它上涨了15%左右，其他楼盘都是下跌的，也就是说社会的主要购买力是下滑的。那么在社会主要购买力下滑的情况之下，楼价开始涨那是非常危险的，也就是说你根本没有一个实质面来支撑这个楼价。再加上低档楼盘房租的上涨，我已经能闻到另外一个信息了，那就是整个社会的财富在转移——由贫穷的、弱势的阶层转移到富有阶层。

王牧笛：就是我们通常所说的马太效应——富有的越富有，贫穷的越贫穷。

郎咸平：这个是我今天所看到的现象，这让我非常担忧。如果说要靠房地产来拉动经济的话，那就是全世界最大的笑话了。纵观全世界几千年的历史，没有一个国家的经济是靠房地产来拉动的，为什么？房地产是个滞后的行业。通常一个城市要展，一个国家要展，一定有它的竞争优势，比如说地理的优势、贸易的优势、政治的优势、军事的优势，然后大家在这个地方聚集之后，变得更富有了，需要住房，需要住更好的房子，因此房地产展。因此，房地产一定是在城市展之后展起来的，它是滞后的。结果我们把房地产放到前面去了，这是在胡来，你知道吧。

周可：但现在有专家就是持这个观点啊。

王牧笛：现在在媒体上甚嚣尘上的，比如说那个董攀——北师大房产中心的主任，他就有一个著名的观点叫“房地产正在拯救中国”。我给你们读一下这个论调是怎么样的，他说房地产是我们扩大内需的重点，没有房地产其他行业根本没法展。当年亚洲金融危机的时候，就是房地产来拯救中国经济的，现在也一样。

郎咸平：这是哪来的数据啊，这个数据我没看懂。真正靠房地产的地方就是中国香港，它就是一个炒楼炒股的地方，没有任何其他的工业。那我请问你，这个以房地产为主的中国香港，碰到金融海啸之后是怎么样的惨状——那就是房价暴跌60%。哪有说房地产可以抵御金融海啸的，没有这个理论。

周可：我听这个董教授的话，我感到诧异的是什么？我觉得这个东西不符合中国人的实际情况，因为刚才咱们也聊到中国人把一辈子的钱都攥在手里，就等着去买房子，这一笔钱投进去确实拉动了内需，但是买房子的这一大笔消费就意味着其他消费几乎接近于零啊。

王牧笛：而且就算你退一步说，房地产在2007年的时候对GDP贡献最大，那也不过1%。也就是说我们利用政策资源的倾斜拯救的只是不到GDP 1%的一个行业，那是救不了中国经济的。